Frais de notaire au Sénégal 2026 : barème et mutation

Lors d'un achat immobilier au Sénégal, le prix affiché n'est jamais le prix final. Les frais de notaire et d'enregistrement représentent une part significative du budget total — souvent sous-estimée par les acheteurs. Voici un guide complet pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Combien représentent les frais de notaire au Sénégal ?

En règle générale, il faut prévoir entre 10 % et 15 % du prix de vente en frais annexes : environ 10 à 11 % pour un appartement, davantage pour un terrain nu (bornage, formalités). Ce pourcentage comprend plusieurs postes distincts.

Récapitulatif des principaux frais

Poste	Taux indicatif
Droits d'enregistrement	5 % du prix de vente
Émoluments (honoraires) du notaire	de 4,5 % à 0,75 % du prix, barème dégressif par tranche
TVA sur les émoluments	18 % des émoluments
Publicité foncière (conservation foncière)	environ 1 % du prix
Frais de bornage et géomètre (terrain)	150 000 – 500 000 FCFA
Frais divers (timbres, copies, formalités)	50 000 – 150 000 FCFA

Ces taux sont donnés à titre indicatif. Demandez toujours un devis détaillé à votre notaire avant de signer.

Les droits d'enregistrement : le poste le plus lourd

Les droits d'enregistrement sont perçus par l'État sénégalais. Ils s'appliquent sur la valeur déclarée du bien. Le taux standard est de 5 %.

Exemple concret :

• Prix d'achat d'un appartement : 45 000 000 FCFA
• Droits d'enregistrement (5 %) : 2 250 000 FCFA
• Émoluments du notaire (20 M × 4,5 % + 25 M × 3 %) : 1 650 000 FCFA
• TVA sur émoluments (18 %) : 297 000 FCFA
• Publicité foncière (environ 1 %) : 450 000 FCFA
• Frais divers (timbres, copies) : ~150 000 FCFA
• Total frais : ~4 797 000 FCFA soit environ 10,7 % du prix

Les honoraires du notaire

Les émoluments du notaire sont fixés par décret (décret n° 2006-1366 du 8 décembre 2006). Ils sont calculés de façon dégressive, par tranche du prix de vente :

Tranche du prix de vente	Taux
De 1 à 20 000 000 FCFA	4,5 %
De 20 à 80 000 000 FCFA	3 %
De 80 à 300 000 000 FCFA	1,5 %
Au-delà de 300 000 000 FCFA	0,75 %

Chaque taux s'applique à la part du prix comprise dans la tranche. Pour un bien à 45 000 000 FCFA : 20 M × 4,5 % + 25 M × 3 % = 1 650 000 FCFA. Ces émoluments sont soumis à la TVA à 18 %.

Qui paye les frais de notaire ?

Au Sénégal, c'est l'acheteur qui supporte la totalité des frais de notaire et d'enregistrement. Le vendeur peut avoir ses propres frais (mainlevée d'hypothèque, frais d'agence), mais les frais d'acquisition sont intégralement à la charge de l'acquéreur.

Terrain, appartement ou maison : les différences

Achat d'un terrain nu

Les frais sont généralement plus élevés en proportion car il faut prévoir les frais de bornage par un géomètre agréé (indispensable pour vérifier la superficie et les limites) et parfois les frais de conversion de permis d'occuper en titre foncier.

Combien coûte la mutation d'un terrain au Sénégal ?

La mutation d'un terrain — son transfert officiel de propriété à l'acheteur — comprend les droits d'enregistrement (5 % du prix de vente), les émoluments du notaire et leur TVA, la publicité foncière (environ 1 %) et les frais de bornage par un géomètre agréé. Pour un terrain nu à 20 000 000 FCFA :

• Droits d'enregistrement (5 %) : 1 000 000 FCFA
• Émoluments du notaire (20 M × 4,5 %) : 900 000 FCFA
• TVA sur émoluments (18 %) : 162 000 FCFA
• Publicité foncière (environ 1 %) : 200 000 FCFA
• Bornage et géomètre : 150 000 à 500 000 FCFA
• Frais divers : 50 000 à 150 000 FCFA
• Total : environ 2 460 000 à 2 910 000 FCFA, soit 12 % à 15 % du prix

Achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement)

Pour un appartement neuf vendu sur plan, le régime de frais peut différer d'un achat dans l'ancien. Demandez au promoteur et au notaire ce qui est déjà inclus dans le prix avant de fixer votre budget.

Achat dans l'ancien

Les droits d'enregistrement s'appliquent pleinement. Si le bien est grevé d'une hypothèque, il faut ajouter les frais de mainlevée.

Frais de bornage d'un terrain au Sénégal

Le bornage consiste à faire délimiter votre parcelle sur le terrain par un géomètre-expert agréé, qui pose des bornes et établit un plan. C'est l'étape qui permet de vérifier que la superficie annoncée par le vendeur correspond à la réalité, et que la parcelle ne déborde pas sur celle d'un voisin.

Combien coûte le bornage d'un terrain ? Comptez en général 150 000 à 500 000 FCFA. Le tarif varie selon la superficie, la forme du terrain, son accessibilité et sa localisation. Demandez un devis écrit à au moins deux géomètres avant de vous engager.

Qui paie les frais de bornage ? Comme les autres frais d'acquisition, ils sont en principe à la charge de l'acheteur.

Quand faire borner le terrain ? Avant de signer l'acte définitif, et idéalement avant de verser un acompte important : mieux vaut découvrir qu'un terrain est plus petit que prévu avant d'avoir payé.

Bornage et titre foncier : ne pas confondre. Un plan de bornage délimite la parcelle, il ne prouve pas que le vendeur en est propriétaire. Vérifiez toujours le titre : voir notre guide Titre foncier au Sénégal : le vérifier et éviter les arnaques.

Peut-on négocier les frais ?

Les droits d'enregistrement sont fixés par l'État et ne se négocient pas, pas plus que les émoluments proportionnels du notaire, fixés par décret. En revanche, vous pouvez comparer les devis des géomètres et demander au notaire un devis détaillé de tous les frais avant de vous engager.

Les erreurs à éviter

1. Sous-déclarer la valeur du bien pour réduire les droits : c'est une fraude fiscale qui expose à des pénalités sévères
2. Oublier les frais de géomètre : indispensables pour un achat de terrain, ils sont souvent oubliés dans les budgets
3. Confondre frais d'agence et frais de notaire : ce sont deux postes distincts, cumulables
4. Signer sans devis préalable : exigez toujours une estimation écrite avant de vous engager

Conclusion

Pour un achat immobilier au Sénégal, prévoyez systématiquement 10 % à 15 % du prix d'achat en frais annexes : environ 10 à 11 % pour un appartement, 12 à 15 % pour un terrain nu. Cette marge vous évitera de mauvaises surprises et vous permettra de négocier en toute sérénité.